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记者观察|房地产进入“黑铁时代”,房企该如何应对?

每日经济新闻 2022-02-12 21:31:50

◎几乎每一次,万科董事会主席郁亮对行业的预判讲话都会掀起行业的热议。

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

2月11日晚间,郁亮在一份题为“敢拼才会赢”的2022年会总结发言中,将2022年形容为“破釜沉舟、背水一战”的一年,也是一个新时代的开始;将当下的房地产行业总结为“黑铁时代”,并详细谈了对战略、组织、人、机制、文化五位一体新的理解与思考。

作家王小波曾写过四部关于时代的小说,分别为《黄金时代》《白银时代》《青铜时代》和《黑铁时代》。这也常被用来形容房地产等行业的不同发展阶段。

大约在2012年前后,郁亮就在行业首先预判“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了,房地产行业进入了白银时代”。在2019年,郁亮又重申了“白银时代”的论调。

但在2022年,郁亮直接跳过了“青铜时代”,判断行业进入“黑铁时代”,万科需要建立新的锚定点。

面对新的行业阶段,房企该如何应对?

行业进入缩表出清阶段,这是一场生死之战。

在2021年10月,郁亮就在万科业务交流会上详细谈论过“缩表”的痛苦。“对开发商而言,缩表更直接的表现为要降债务、控杠杆,以及去金融化。”

去金融化是什么概念?过去几年间有一些所谓的金融创新如明股实债等,会使得杠杆更高。在去杠杆过程中,资产端必然发生变化,投资、开工下降,叠加前期高价拿地,导致行业短期业绩受重大冲击是必然的。

冲击之下,房价下降使购房者受影响,房企业绩下滑使投资者受影响,拿地减少使希望卖地的地方政府受影响,因此缩表的过程是很痛苦的。

回望2021年可以看到,房地产行业的风险出清在加速,土地市场坐上了从过热到过冷的“过山车”,大多数房企销售额同比下滑且未完成年度销售目标。

因此,郁亮将2022年形容为“背水一战的一年”,即要么死、要么活,没有中间状态。

“房住不炒”其实是“房住”和“不炒”两个方面。

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郁亮表示,对“房子是用来住的”这个方面,要切实解决居民的合理居住需求。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制,但还是不允许炒房,涨幅限制还会保留,政府也会通过诸如税收或限制出让等方式管控投资投机。尽管“房住”可能会释放一些需求,但今天还有这么大量的需求吗?而且随着需求不断被满足,总量也在不断变小。

一个明显的例子是,以往遍地开花的返乡置业潮在今年春节已不复存在。据中指研究院统计,2022年春节期间(1月31日-2月6日),重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降超过五成。

值得一提的是,买万科房子的客户年龄又推迟了两岁。虽然郁亮没有透露具体年龄是多少,但“推迟”已经能一定程度反映刚需购房群体的压力。

据今年1月贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》,受限于较高的“上车”门槛,一线城市客群购房压力较大,刚需客群购房平均年龄约为33.5岁,高出新一线城市1.1岁,高出二线城市0.7岁。

而刚需置业者年龄的高低,根本还是受到置业成本的影响,直接表现在调控政策、贷款门槛、市场预期、本地人群置业习惯等方面。

另据中指研究院监测,今年1月50城商品住宅成交面积同比下降34.1%,降幅扩大。同时,多家机构预计,2022年全年商品房销售面积、销售额都将下降10个百分点以内。

“在新的发展模式中,人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加,过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。”

在郁亮看来,大家要适应行业回归民生属性这个现实,不要指望价格上涨。

“稳地价、稳房价、稳预期”是长期目标,房价会稳但难涨。从今年1月百城新房成交数据可以发现,虽量跌但价稳。

此外,楼市分化会越来越明显,行业规模开始萎缩。

今年1月开局,房企各阵营增长率全部下滑、门槛值次第下滑,如销售额达到百亿元的房企仅15家,较去年同期减少了近一半;超50亿元房企22家,较去年同期减少了31家。

事实上,作为头部房企,万科每一次大的战略行动都会引起行业跟随效仿,如2021年11月万科总部发文倡议节衣缩食、打造“战时氛围”,就曾引发多家房企跟进。

在郁亮此次主题讲话之后,已有房企准备效仿万科,建立“黑铁时代”的新锚定点——下调薪酬。

封面图片来源:摄图网-500311372

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